H Δικηγορική Εταιρεία «Ψαράκης & Κεφαλάς» ασχολείται αμιγώς με υποθέσεις εμπορικής/επιχειρηματικής αντιδικίας και οικονομικού ποινικού δικαίου.

Πιστεύοντας στη μαχητική υποστήριξη των συμφερόντων των εντολέων τους, με αρχές την ειλικρίνεια, τη συνεχή επιμόρφωση και την εξειδίκευση, το πάθος για νίκη είναι αυτό που τους χαρακτηρίζει.

Στο «Περιοδικό» μίλησε ο δικηγόρος Αθηνών Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «Ψαράκης & Κεφαλάς» εστιάζοντας στους πλειστηριασμούς ακινήτων και στην προάσπιση των συμφερόντων των πλειοδοτών.

Στην Ελλάδα είμαστε πλέον εξοικειωμένοι με την κουλτούρα των πλειστηριασμών ακινήτων;

Είναι πραγματικότητα ότι τα τελευταία 2-3 χρόνια έχουμε δει απότομη αύξηση ενδιαφέροντος από εταιρείες και ιδιώτες που επιθυμούν να τοποθετηθούν επενδυτικά στον χώρο των ακινήτων. Η αλήθεια είναι ότι μπορεί κανείς να εντοπίσει ακίνητα με αρκετά χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς, σε σχέση με τις εμπορικές τιμές της οικείας περιοχής και αυτό είναι που προσελκύει το ενδιαφέρον των επενδυτών. Οι αρχικές επιφυλάξεις και φόβοι των επενδυτών κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών έχουν πλέον αντικατασταθεί από ένα έντονο ενδιαφέρον για εύρεση ακινήτων όπου είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος των οφειλετών να διορθώσουν την τιμή πρώτης προσφοράς, είτε λόγω της αυτόματης μείωσης της τιμής μετά από 2 άγονες προσπάθειες, οι αξίες απόκτησης είναι αρκετά δελεαστικές.

Υπάρχει ενδιαφέρον των ιδιωτών για απόκτηση ακινήτων μέσω πλειστηριασμών;

Η συμμετοχή ιδιωτών για αγορά ακινήτου προς ιδιοκατοίκηση είναι λιγότερο συχνή καθώς δεν είναι αναπτυγμένη η αγορά προϊόντων χρηματοδότησης για απόκτηση ακινήτου από πλειστηριασμό. Αρα αυτό που παρατηρούμε συνήθως είναι συμμετοχή εταιρειών και διάφορων άλλων επενδυτικών σχημάτων με σκοπό την αγορά και εκμετάλλευση των ακινήτων.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι από τη συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό;

Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον οφειλέτη. Ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου βάσει του όποιου λαμβάνει χώρα ο πλειστηριασμός. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η κατασχετήρια έκθεση και άρα η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό.

Το πρόβλημα στην όλη διαδικασία είναι ότι οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης κ.ο.κ.) δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, ώστε να καταστούν γνωστές στους υποψήφιους πλειοδότες και να εκτιμηθούν από τους νομικούς τους παραστάτες. Αρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Ειρηνοδικεία/Πρωτοδικεία.

Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Πλέον ο νομοθέτης προστατεύει τον υπερθεματιστή, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε. Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση (π.χ. λογιστικά/δικηγορικά γραφεία κ.ο.κ.) και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει τη φυσιολογική λήξη της σύμβασης.

Τέλος, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή, εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη. Γι’ αυτό και ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι απαραίτητος.

Ως προς τους πλειστηριασμούς γιατί να απευθυνθεί κάποιος σε μια δικηγορική εταιρεία;

Μια δικηγορική εταιρεία, που ασχολείται με το αντικείμενο των πλειστηριασμών, έχει τη δυνατότητα να ελέγξει τη νομιμότητα της διαδικασίας. Ο δικηγόρος μπορεί να εκτιμήσει τους κινδύνους αφενός από την άσκηση τυχόν ένδικων βοηθημάτων εκ μέρους του οφειλέτη, αφετέρου από την ύπαρξη τυχόν μισθωτηρίων. Βλέπουμε ότι στην αγορά αυτή τη στιγμή υπάρχουν διάφορες εταιρείες που προσφέρουν υπηρεσίες υποστήριξης για τη συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό (εγγραφή στην πλατφόρμα e-auction, δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας κ.ο.κ.) αλλά αυτές είναι ενέργειες που μπορεί και ο ίδιος ο συμμετέχων να ολοκληρώσει μόνος του, διαβάζοντας τα σχετικά εγχειρίδια της πλατφόρμας, με τη συνδρομή και του συμβολαιογράφου. Αρα αυτό που διαφοροποιεί έναν δικηγόρο, από τους λοιπούς συμβούλους στον οικείο χώρο, είναι ότι μπορεί να διασφαλίσει την έγκυρη μεταβίβαση της κυριότητας και την πραγματική παράδοση του ακινήτου. Η διαδικασία, εξάλλου, της απόκτησης του ακινήτου δεν σταματάει όταν καθίσταται κάποιος υπερθεματιστής. Θα πρέπει κατόπιν να λάβει τη σχετική περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, να τη μεταγράψει και να προχωρήσει σε αναγκαστική αποβολή του τέως ιδιοκτήτη, ενέργειες στις οποίες μπορεί να βρει απέναντί του σθεναρή άμυνα.

Ποιες υπηρεσίες προσφέρετε στους πλειοδότες;

Υπηρεσίες που παρέχουμε, και μας ζητούνται συνήθως, είναι α) η διενέργεια ελέγχου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο προκειμένου να αποκτήσουμε πλήρη εικόνα σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου, β) η αναζήτηση των ενδίκων βοηθημάτων που τυχόν έχουν ασκηθεί από πλευράς του οφειλέτη στο πλαίσιο της εκτελεστικής διαδικασίας και εκτίμηση πιθανής ευδοκίμησης αυτών, γ) ο έλεγχος ακυροτήτων προδικασίας πλειστηριασμού που μπορεί να επηρεάσουν την εγκυρότητα του ίδιου του πλειστηριασμού, δ) ο έλεγχος του πολεοδομικού φακέλου του υπό κατάσχεση ακινήτου, ε) ο έλεγχος ζητημάτων εκμίσθωσης σε χρόνο πριν την κατάσχεση, που μπορεί να επηρεάσουν τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης και άρα άμεσης εκμετάλλευσης του ακινήτου, στ) η συνδρομή κατά την ημέρα του πλειστηριασμού (διαμόρφωση στρατηγικής, διεκπεραίωση υποβολής προσφορών κτλ.) και ζ) η μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο σε συνδυασμό με την απόδοση της χρήσης του ακινήτου μέσω της διαδικασίας της αποβολής του τέως ιδιοκτήτη.