Κυρία Αλεξάκου όλοι μιλούν για την αύξηση των επιτοκίων και την επίδρασή τους στην αγορά. Από τι άλλο καθορίζεται η κατάσταση της κτηματαγοράς σήμερα στο Μανχάταν, το οποίο βρίσκεται στο επίκεντρο της δραστηριότητάς σας;

Η αγορά στο Μανχάταν είναι μια αγορά ιδιάζουσα και πολύπλοκη, με διάφορες πτυχές και εξαρτάται από ποικίλους παράγοντες. Αυτή την στιγμή πέφτει το Χρηματιστήριο, ανεβαίνει ο πληθωρισμός, ο πόλεμος στην Ουκρανία συνεχίζεται, είμαστε ενόψει εκλογών σε ένα χρόνο, ταυτόχρονα η ανεργία είναι ιστορικά χαμηλή, η Οικονομία είναι ισχυρή και τα έσοδα υψηλά. Ολα αυτά συνοψίζονται και επηρεάζουν και την ψυχολογία της κτηματαγοράς.

Ποια είναι τα συναρτώμενα σ’ αυτή την αμφίβολη εποχή;

Η αύξηση των επιτοκίων αναμένεται να απογοητεύσει ορισμένους αγοραστές, ενώ προσφέρει ευκαιρίες σε άλλους. Κάποιοι αγοραστές μπορεί να διστάζουν λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, κάποιοι άλλοι περιμένουν να δουν, αν θα πέσουν οι τιμές, ενώ άλλοι προβληματίζονται με την αβεβαιότητα. Μια μεγάλη μερίδα αγοραστών αντιλαμβάνεται, ότι το Μανχάταν προσφέρει σταθερές αξίες και μια μοναδική ποιότητα ζωής και αυτή η μερίδα κινεί την αγορά.

Ποιοι είναι οι αγοραστές στο Μανχάταν;

Οι άνθρωποι που κινούν την αγορά και δημιουργούν την ζήτηση και την προσφορά ανήκουν σε διάφορες κατηγορίες. Υπάρχουν οι άνθρωποι που αγοράζουν για πρώτη φορά ένα διαμέρισμα, για να κατοικίσουν. Υπάρχει μια άλλη κατηγορία που αγοράζουν ένα διαμέρισμα, για τα παιδιά τους. Υπάρχει επιπλέον και μια άλλη κατηγορία, που βλέπουν την αγορά ακινήτου σαν μια από τις επενδύσεις τους. Για παράδειγμα αγοράζουν ένα condominium, townhouse, η multifamily σαν κομμάτι του επενδυτικού τους portfolio. Αυτοί αποτελούν μια μεγάλη μερίδα αγοραστών πολυτελών διαμερισμάτων στο Μανχάταν. Αγοραστές από όλες τις πόλεις της Αμερικής και άλλες χώρες του Κόσμου δεν αγοράζουν αναγκαστικά σπίτι για να μείνουν, αλλά απλά σαν περιουσιακό στοιχείο.

Για ποιους είναι περισσότερο ευνοϊκή η αγορά αυτή την στιγμή;

Η αγορά από το τέλος του 2021 είναι ευνοϊκή για τους πωλητές. Πολλοί αγοράζουν με μετρητά και αυτό το είδος αγοραστή, που δεν ενδιαφέρεται να κάνει αγορά με δάνειο, δεν τον απασχολεί και η αύξηση του επιτοκίου. Τους τελευταίους μήνες, σε ορισμένες περιοχές, όπως το West Village και η Tribeca υπήρχαν περισσότεροι αγοραστές από διαμερίσματα προς πώληση και αυτό ανέβαζε την τιμή πάνω από την ζητούμενη. Με το που έβγαινε το διαμέρισμα στην αγορά, υπήρχαν πολλαπλές προσφορές στην τιμή που ζητούσε ο πωλητής ή και περισσότερο. Οι επόμενοι μήνες θα δείξουν προς τα πού και με τι ρυθμούς θα κινηθεί η αγορά.

Θεωρείτε ότι η Νέα Υόρκη είναι ένα ασφαλές μέρος να επενδύσει κάποιος σήμερα;

Δεν υπάρχει πιο ασφαλές μέρος να επενδύσεις αυτή την στιγμή από την Αμερική και συγκεκριμένα την Νέα Υόρκη. Κάνω αυτή την δουλειά εδώ από το 1993 και βλέπω ότι κάθε φορά που πέφτει η αγορά, χάνει μόνο όποιος πανικοβάλλεται. Οποιος αγοράζει πάντα κερδίζει. Γιατί η αγορά στο βάθος του χρόνου πάντα ανεβαίνει και το είδαμε και με τον Covid-19. Φυσικά, όπως μετά από κάθε κρίση, η αγορά ανέβηκε ξανά με ταχείς ρυθμούς και κερδισμένοι όπως πάντα, βγήκαν οι αγοραστές που δεν φοβήθηκαν την κρίση, αλλά την είδαν σαν μια ευκαιρία. Ενα ποσοστό έμπειρων αγοραστών επωφελήθηκε από την πτώση των τιμών και αγόραζε χωρίς καν να τα δει.

Θυμίστε μας πότε άρχισε η κτηματαγορά να ζωντανεύει.

Ο ρυθμός της αγορά άρχισε να ανεβαίνει σιγά αλλά σταθερά με το που βγήκαμε  από την καραντίνα τον Ιούνιο του 2020. Σας φέρνω σαν παράδειγμα, ότι μέσα στον Covid-19 πολλοί φοβήθηκαν και δεν υπέγραψαν τα συμβόλαια που ήταν έτοιμα για την αγοραπωλησία. Οι ίδιες αυτές κατοικίες από τον Ιούνιο και μετά πουλήθηκαν πιο ακριβά. Οι τιμές πάντως εκτοξεύτηκαν προς το τέλος το 2021. Οι τιμές που είδαμε τέλος του 2021 μέχρι πρόσφατα ήταν οι υψηλότερες στα τελευταία 30 χρόνια.

Πώς είναι η κινητικότητα των κατοικιών προς ενοικίαση αυτή την στιγμή στο Μανχάταν;

Μέσα στον Covid-19 παρακαλούσαμε να βρούμε ενοικιαστές. Τώρα, επειδή τα ενοίκια έχουν ανεβεί σε πρωτόγνωρα ύψη, οι ενοικιαστές προτιμούν να ανανεώσουν τα ενοικιοστάσιά τους παρά να μετακομίσουν, ή αποφασίζουν να αγοράσουν διαμέρισμα για να αποφύγουν τα ακριβά ενοίκια. Ηδη πριν τον Covid-19, υπήρχε μια τάση να φεύγει κόσμος από το Μανχάταν, γιατί είχε γίνει πολύ ακριβή η πόλη και δεν μπορούσαν να ανταπεξέλθουν. Αυτή η τάση συνεχίζεται και σήμερα, αλλά από αυτούς που έφυγαν στην περίοδο του Covid-19 πολλοί έχουν επιστρέψει και θα επιστρέψουν και άλλοι με την επαναλειτουργία των γραφείων. Ο περισσότερος κόσμος συνεχίζει να δουλεύει διαδικτυακά. Αν από το Φθινόπωρο δεν έχουμε καινούργια παραλλαγή του ιού, θα επιστρέψει περισσότερος κόσμος στα γραφεία του και θα χρειάζονται σπίτι. Αυτό σημαίνει, ότι είτε θα πρέπει να αγοράσουν, είτε θα πρέπει να ενοικιάσουν. Και το δύσκολο είναι, ότι δεν υπάρχουν αρκετά διαμερίσματα για ενοικίαση στην αγορά του Μανχάταν.

Κάνετε προβλέψεις και αν ναι, ποιες είναι αυτές μέχρι το τέλος του χρόνου για την κτηματαγορά;

Εχω μάθει με την κτηματαγορά του Μανχάταν να μην κάνω προβλέψεις. Κανείς δεν ξέρει τι θα γίνει σε 3-4 μήνες. Δεν ξέρουμε αύριο, τι θα γίνει. Βλέπεις ότι οι μεγάλες επενδυτικές τράπεζες που προσπαθούν να προβλέψουν, και αυτές ακόμα μεταξύ τους διαφωνούν. Η εμπειρία 29 χρόνων στην κτηματαγορά του Μανχάταν πάντως με δίδαξε, ότι κερδισμένος είναι αυτός που επενδύει προσεκτικά και αυτός που δεν πουλάει επειδή πανικοβλήθηκε. Η κτηματαγορά χρειάζεται ψυχραιμία, προσοχή, γνώση των συγκεκριμένων συνθηκών και του ακινήτου και αποφασιστικότητα.

Ολγα Αλεξάκος Ph.D.

Senior Global Real Estate Advisor

Licensed Associate Real Estate Broker

[email protected]

O: 212-431-2420 Cell: 917-405-6833

149 Fifth Avenue, 4th Fl, New York, NY 10010

Sotheby’s International Realty